Sổ hồng chung là gì? Có nên mua nhà sổ hồng chung không?

Sổ hồng chung là một dạng khác của sổ hồng được nhà nước xác nhận và được sử dụng khá nhiều hiện nay. Vậy sổ hồng chung là gì? Những điều quan trọng cần biết về sổ hồng chung? Có nên mua nhà sổ hồng chung không? 

Mời quý độc giả theo dõi bài viết dưới đây để có câu trả lời!

Sổ hồng chung là gì?

Sổ hồng chung là một dạng khác của sổ hồng, là giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất và tài sản khác gắn liền với đất là chứng thư pháp lý để Nhà nước xác nhận quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất và tài sản khác gắn liền với đất hợp pháp của người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất. Sổ hồng chung được cấp cho cho ít nhất 02 người sử dụng đất trở lên mà giữa những người này không có quan hệ vợ chồng hay con cái với nhau.

Căn cứ pháp lý của sổ hồng chung được dựa trên: 

• Luật đất đai 2013. 
• Nghị định 88/2009/NĐ-CP Về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

Sự khác biệt giữa sổ hồng chung và sổ hồng riêng

Sổ hồng chung được cấp khi nào?

Sổ hồng chung được cấp bởi cơ quan Nhà nước có thẩm quyền khi:

Khi có từ hai cá nhân trở lên không có quan hệ vợ chồng hoặc con cái với nhau mà có thỏa thuận cùng nhau sở hữu hoặc cùng mua chung một mảnh đất làm tài sản chung, yêu cầu cơ quan Nhà nước có thẩm quyền công nhận cho các chủ thể này cùng có quyền sở hữu và sử dụng mảnh đất đó.

Khi chủ thể muốn thực hiện các giao dịch mua một mảnh đất nhưng nó lại có diện tích quá nhỏ, không đủ điều kiện để tách thành một thửa độc lập thì có thể thực hiện việc tách và hợp thửa với phần đất của chủ thể khác để đủ điều kiện và có sổ hoặc có thể đứng tên chung trên giấy chứng nhận với người bán, dù không được tách thửa nhưng vẫn được cấp giấy chứng nhận cho riêng mình.

Dùng sổ hồng chung có vay ngân hàng được không?

Câu trả lời là có!

Vì nếu xét về mặt lý thuyết thì sổ hồng chung vẫn có thể được dùng để vay ngân hàng. Tuy nhiên, trên thực tế các ngân hàng rất hiếm khi chấp nhận cho vay thế chấp sổ hồng chung. Bởi lẽ sổ hồng chung sẽ do 2 cá nhân trở lên cùng đứng tên nên khi muốn dùng sổ này để làm hồ sơ vay ngân hàng thì cần phải có chữ ký đồng thuận của tất cả chủ sở hữu. Trong trường hợp các chủ sở hữu sổ hồng chung không đồng thuận thì việc hoàn thành thủ tục hồ sơ sẽ rất phức tạp, chỉ cần một người trong số đó không chịu ký tên thì sổ đó không thể dùng vay vốn được. Thêm vào đó, do tính chất phức tạp về việc sở hữu của sổ hồng chung nên hầu hết các ngân hàng tại Việt Nam thường ít khi chấp nhận việc cho vay bằng sổ này.  

Sổ hồng chung có tách riêng được không?

Theo quy định về thủ tục tách thửa của pháp luật hiện hành, sổ hồng chung vẫn có thể tách riêng thành hai hoặc nhiều hơn. Tuy nhiên, việc này cần đảm bảo tiến hành đúng theo trình tự thủ tục của pháp luật đã quy định. Sau khi tách sổ, mỗi chủ sở hữu sẽ có riêng cho mình một quyển sổ riêng với diện tích tài sản tương ứng. Tuy nhiên, trên quyển sổ hồng chung sau khi tách vẫn phải được ghi chú dòng chữ: “Cùng sử dụng chung với (tên các chủ thể khác)”.

Có nên mua nhà sổ hồng chung không?

Hiện nay, nhiều người lựa chọn mua đất sổ chung, mua nhà sổ hồng chung để phù hợp với nhu cầu và điều kiện kinh tế của mình. Tuy nhiên, đã có nhiều cảnh báo về rủi ro khi mua đất, mua nhà sổ chung do nó bị hạn chế bởi các quy chế pháp lý đến định đoạt quyền sở hữu.

• Thứ nhất, người bán là người đồng sở hữu nên không đáp ứng được các điều kiện pháp lý để tách sổ cho từng căn, người mua sẽ bị hạn chế về quyền sử dụng đất vì là sở hữu chung. Tất cả các thủ tục giao dịch liên quan như chuyển đổi mục đích sử dụng, chuyển nhượng, tặng cho, vay thế chấp và thừa kế đều phức tạp và bị hạn chế hơn, một chủ thể không thể tự mình định đoạt được quyền sở hữu của mình. 
• Thứ hai, khi có giao dịch, để có thể làm các thủ tục ký kết hợp đồng mua bán công chứng theo quy định của pháp luật, bắt buộc phải có đầy đủ giấy ủy quyền của tất cả các bên đồng sở hữu cho phép một trong các chủ thể sở hữu có quyền chuyển nhượng cho người khác. 
• Thứ ba, pháp luật sẽ không công nhận và bảo vệ quyền lợi cho các bên trong trường hợp giao dịch mua bán chỉ diễn ra với một trong các đồng sở hữu bằng thỏa thuận viết tay mà không được công chứng (do không đủ điều kiện) chỉ ra văn phòng thừa phát lại lập vi bằng. Bởi, theo quy định của pháp luật, việc mua bán nhà đất phải được lập hợp đồng mua bán giữa các bên và phải công chứng tại văn phòng công chứng.
• Thứ tư, đối với đất thuộc quy hoạch thì không đủ điều kiện tách sổ . Tuy nhiên, nhiều trường hợp người bán không đủ điều kiện tách sổ mà vẫn bán cho người khác với giá rẻ và hợp đồng viết tay, người mua chỉ cầm sổ đứng tên người bán và không có văn bản công chứng. Giao dịch này không hợp pháp, do dó, không được pháp luật công nhận và người mua sẽ bị mất tiền mà không được bảo vệ quyền lợi. 

Với những lý do trên, việc mua nhà sổ chung được đánh giá là thiếu an toàn!

Những rủi ro khi mua nhà sổ hồng chung và kinh nghiệm để giảm thiểu

Đặc điểm của sổ hồng chung vốn tồn tại nhiều bất tiện và hạn chế trong việc sử dụng quyền sở hữu của chủ đối với tài sản là đất đai. Do đó, khi mua nhà sổ hồng chung cần phải hết sức chú ý để tránh những rủi ro về mặt pháp lý, đặc biệt là đối với những người chưa có kinh nghiệm mua đất và nhà sổ chung. Cụ thể:

Rủi ro trong việc xác lập quyền sở hữu, công chứng hợp đồng mua bán 

• Khi mua nhà đất sổ hồng chung, bạn không thể làm các thủ tục ký kết hợp đồng mua bán công chứng phù hợp với quy định của pháp luật nếu như không có giấy ủy quyền của người đồng sở hữu cho người bán được quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Điều này có nghĩa là việc mua bán nhà đất sổ hồng chung của bạn sẽ không có hợp đồng mua bán hợp pháp, hoặc nếu có thì bản hợp đồng đó căn bản không có giá trị về mặt pháp lý. 

• Do đó, khi muốn mua nhà đất sổ hồng chung, bạn hãy yêu cầu người bán làm thủ tục tách sổ đỏ riêng rồi mới xác lập giao dịch. Trong trường hợp nhà đất đó không thể tách sổ thì bạn cần những giấy tờ, văn bản đồng ý của các đồng sở hữu còn lại cho phép người bán được thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho bạn, tránh trường hợp giao dịch vô hiệu, người mất tiền sẽ là người chịu thiệt lớn nhất. 
• Thêm vào đó, hợp đồng mua bán nhà đất bình thường đều phải qua công chứng để làm căn cứ pháp lý. Người mua nhà đất sổ hồng chung cần đặc biệt lưu ý vấn đề này: Tuyệt đối không mua nhà đất sổ hồng chung công chứng vi bằng. Bởi lẽ, dù vi bằng do Thừa phát lại lập có thể thay công chứng, chứng thực nhưng vi bằng lại chỉ mang tính chất ghi nhận sự kiện, hành vi và  có giá trị về mặt chứng cứ trong xét xử chứ hoàn toàn không thể thay thế được công chứng được thực hiện bởi công chứng viên. 

Rủi ro khi mua phải đất quy hoạch, không đủ điều kiện cấp sổ:

Mua nhà liền kề chung sổ, mua đất nền hay đất phân lô chung sổ thường tiềm ẩn rủi ro rất lớn nếu người mua không am hiểu các vấn đề pháp lý của đất. 

• Trường hợp nếu mua phải đất dính quy hoạch thì khi đất bị thu hồi, các đồng sở hữu sẽ trắng tay.
• Trường hợp mua đất phân lô hay mua nhà liền kề chung sổ, người mua nên thận trọng. Bởi những lô đất hay căn nhà chung sổ như thế này vừa bị hạn chế về quyền sử dụng lại vừa có thể không được tách sổ. Lý do là vì chủ đầu tư dự án đó không đáp ứng được các điều kiện pháp lý để tách sổ cho từng nền, từng căn.
• Có những trường hợp, đất nền dù rất rộng nhưng chủ đất không thể tách thửa từng sổ riêng để bán vì đất dính quy hoạch. Để bán được đất, chủ đất có thể xây nhiều căn nhà ra để bán hoặc xây nhà chung cư mini dưới danh nghĩa nhà ở rồi đem bán từng căn. Những căn nhà hoặc chung cư mini này không thể được cấp sổ hồng riêng, do đó, người mua chúng phải sử dụng sổ hồng chung với các đồng sở hữu khác và thuộc một đồng sở hữu chung hợp nhất không thể phân chia.
• Do đó, để giảm thiểu rủi ro, người mua nên dành thời gian tìm hiểu thật kỹ khu đất định mua xem có thuộc quy hoạch nào không. Để kiểm tra đất có thuộc quy hoạch hay không, bạn hãy tới phòng địa chính xã/phường, huyện/quận để tìm hiểu và xác định tình trạng đất. 
• Trước khi quyết định thực hiện giao dịch mua bán nhà liền kề, nhà chung cư hãy kiểm tra giấy phép xây dựng của dự án đó có đúng không, xem xét năng lực chủ đầu tư. Trường hợp đó là nhà đã hoàn thiện thì hãy tham khảo xem những người mua trước có được cấp sổ không? Không nên nhà đất sổ chung không thể được cấp sổ để tránh rủi ro về quyền sở hữu và khó khăn trong những giao dịch khác sau khi mua.

Tóm lại, mua nhà đất sổ hồng chung hiện nay không còn quá xa lạ, tuy nhiên, việc giao dịch loại nhà đất này còn khá nhiều thủ tục phúc tạp và tiềm ẩn nhiều rủi ro cho người mua. Do đó, nếu có ý định mua nhà sổ hồng chung, bạn nên tìm hiểu kỹ quy định và các vấn đề pháp lý đối với loại nhà/đất này. Hy vọng, bài viết trên đây đã giúp quý độc giả phần nào hiểu được những vấn đề xoay quanh việc mua nhà sổ hồng chung và qua đó, các bạn sẽ có những lựa chọn đúng đắn và phù hợp!