Hiện nay xã hội phát triển, vấn đề đất đai đặc biệt là đất thổ cư xoay quanh đó là nhu cầu cấp thiết chuyển đổi đất trồng cây lâu năm lên đất thổ cư ngày càng được nhiều người quan tâm. Để sử dụng đúng và khai thác tối đa những nguồn lợi từ đất thổ cư thì cần phải tìm hiểu kỹ và hiểu đúng những khái niệm cũng như những đặc trưng cơ bản của loại hình bất động sản này.
Vậy đất thổ cư là gì? Đất trồng cây lâu năm có thể chuyển đổi lên đất thổ cư được không? Mời quý độc giả cùng theo dõi bài viết sau của Sanbatdongsan.net.vn để có câu trả lời!
Đất thổ cư là gì?
Đất thổ cư hay còn gọi là đất ở và để phân biệt với loại đất thổ canh (còn gọi là đất canh tác). Căn cứ vào Luật đất đai năm 2013, đất thổ cư được quy định thuộc nhóm đất phi nông nghiệp, được nhà nước công nhận thông qua sổ đỏ (hay còn gọi là Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất), được kí hiệu là đất ODT (đất thổ cư đô thị) và ONT (đất thổ cư nông thôn). Cả hai loại đất thổ cư này đều có thể xây dựng nhà ở, các công trình phục vụ cho đời sống xã hội. Đồng thời, theo quy định của pháp luật, đất thổ cư cũng bao gồm cả các loại đất vườn, ao gắn liền trên cùng một thửa đất được xây dựng.
Phân loại đất thổ cư
Theo pháp luật hiện hành, đất thổ cư được chia ra thành hai loại chính gồm: đất thổ cư đô thị (ODT) và đất thổ cư nông thôn (ONT).
Đất thổ cư đô thị (ODT)
Theo Luật đất đai đất thổ cư ở đô thị được kí hiệu là ODT. Nó vẫn mang đầy đủ đặc điểm của đất thổ cư là dùng để xây dựng nhà ở, các công trình phục vụ đời sống nhưng là ở các khu đô thị thuộc phạm vi của các phường, các thị trấn, các quận, thành phố, thị xã hoặc là khu dân cư thuộc quy hoạch của đô thị mới. So với đất thổ cư nông thôn, đất thổ cư đô thị được áp dụng một số chính sách khác như thuế, giấy phép xây dựng,… Theo pháp luật hiện hành, đất ODT chịu sự quản lý của xã, phường và các cấp tương đương. Chủ sở hữu đất có quyền xây nhà ở và các công trình phục vụ đời sống khác trên mảnh đất của mình nhưng phải phù hợp với quy hoạch xây dựng đô thị.
Đất thổ cư nông thôn (ONT)
Theo Luật đất đai đất thổ cư ở nông thôn được kí hiệu là đất ONT. Cũng giống như đất thổ cư đô thị, đất thổ cư nông thôn vẫn là đất thổ cư nhưng do hộ gia đình, cá nhân sử dụng với mục đích xây dựng nhà ở, các công trình đời sống, vườn tược, ao hồ trong cùng thửa đất nhưng là ở khu vực nông thôn. Việc xây dựng phải phù hợp với quy hoạch sử dụng đất tại khu vực đó do xã quản lý.
Đất thổ cư nông thôn thường được ưu tiên cấp phép xây dựng vườn và ao chứ không quy hoạch phục vụ cho sự phát triển chung của địa phương đó.
Những khu vực đô thị đang được quy hoạch lên thành phố thì đất thổ cư ở đó sẽ không được coi là ONT. Thay vào đó, loại đất này sẽ được áp dụng chính sách thu thuế cũng như có quy hoạch riêng.
Chung quy lại, quy chế đất thổ cư nói chung hay từng loại đất ở thuộc khu vực đô thị và nông thôn nói riêng sẽ có sự khác biệt về hạn mức, thuế nhà đất, điều kiện xây dựng nhằm đảm bảo phù hợp với chính sách đất đai và sự phát triển của từng địa phương theo quy định của pháp luật.
Đất thổ cư có được phép xây dựng nhà ở không?
Vốn dĩ, đất thổ cư chính là loại đất được pháp luật quy định dùng để xây nhà cũng như các công trình phục vụ nhu cầu ở nói chung. Tuy nhiên, không phải mảnh đất nào cũng có thể xây dựng hoặc không phải muốn xây dựng gì, xây dựng diện tích và chiều cao bao nhiêu cũng được. Nhiều trường hợp, chủ sở hữu không nẵm rõ đất của mình thuộc loại nào, có thể xây dựng như thế nào mà vẫn cố tình xây nhà theo ý mình. Trường hợp này, chủ sở hữu đã vi phạm quy định về việc “sử dụng đất không đúng mục đích” theo điều 64 Luật đất đai và có thể bị phạt hoặc thu hồi đất.
Để tránh rơi vào trường hợp trên, chủ đất nên nên tìm hiểu, kiểm tra lại giấy tờ đất đai của mình để chắc chắn mình có quyền xây nhà ở. Theo quy định của pháp luật, đất thổ cư là loại đất ở thuộc nhóm đất phi nông nghiệp, mục đích sử dụng của loại đất này là xây dựng nhà ở cùng với các công trình phục vụ cho đời sống. Trong đó, đất thổ cư bao gồm các nhóm đất sau: đất xây dựng nhà ở và đất vườn, đất ao thổ cư gắn liền với nhà ở riêng lẻ đã được pháp luật công nhận thuộc loại hình đất ở.
Do đó, chủ đất cần kiểm tra phần “Mục đích sử dụng” được ghi chép trong Giấy Chứng nhận quyền sở hữu đất. Nếu ở phần này ghi là “đất ở” thì chủ đất hoàn toàn có quyền xây nhà cùng các công trình phụ trợ khác. Nhà ở được xây trên đúng phạm vi mảnh đất cũng sẽ thuộc quyền sở hữu của chủ đất và được Pháp luật công nhận, bảo vệ.
Vì vậy, đất thổ cư có ghi mục đích sử dụng đất trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là đất ở đều được phép xây dựng nhà ở và các công trình phụ trợ.
Chuyển đổi đất trồng lâu năm lên thổ cư
Đất trồng cây lâu năm thuộc loại đất nông nghiệp. Khi người sử dụng đất có nhu cầu muốn chuyển đổi đất trồng cây lâu năm sang đất thổ cư phải được sự cấp phép của cơ quan có thẩm quyền.
Chuyển đổi mục đích sử dụng đất:
Căn cứ điều 167 Luật đất đai 2013: “Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất theo quy định của Luật này.”
- Cơ quan có thẩm quyền chuyển đổi mục đích sử dụng đất:
- Theo điều 59 Luật đất đai 2013 UBND cấp huyện có thẩm quyền quyết định chuyển mục đích sử dụng đất đối với hộ gia đình, cá nhân.
- UBND cấp tỉnh có thẩm quyền quyết định chuyển mục đích sử dụng đất đối với tổ chức.
Các trường hợp được phép chuyển quyền mục đích sử dụng đất:
Theo điều 57 Luật đất đai năm 2013 thì các trường hợp sau được cho phép chuyển mục đích sử dụng đất.
- Chuyển đổi từ diện tích đất trồng lúa sang thành diện tích đất đất nuôi trồng thủy sản, trồng các cây lâu năm, đất trồng rừng, đất làm muối;
- Chuyển đổi từ diện tích đất trồng cây hàng năm khác sang thành diện tích đất dùng để nuôi trồng thủy sản nước mặn hoặc các thủy sản dưới hình thức ao, hồ, đầm, đất làm muối;
- Chuyển đổi từ diện tích đất rừng đặc dụng, đất rừng phòng hộ, đất rừng sản xuất sang các mục đích sử dụng khác nhưng phải nằm trong nhóm đất nông nghiệp;
- Chuyển đổi từ diện tích đất nông nghiệp sang thành đất phi nông nghiệp;….
Theo điều 52 Luật đất đai năm 2013 cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất theo 2 căn cư sau:
- Căn cứ 1: kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt (theo thông tư số 29/2014/TT-BTNMT của Bộ Tài nguyên và Môi trường)
- Căn cứ 2: nhu cầu sử dụng đất được thể hiện trong đơn xin chuyển mục đích sử dụng đất trồng cây lâu năm lên thổ cư.
Tóm lại, đối với hộ gia đình, cá nhân khi muốn chuyển mục đích sử dụng đất phải kiểm tra diện tích đất trồng cây lâu năm đó có nằm trong kế hoạch chuyển đổi của địa phương hay không. Sau đó, chủ đất cần phải làm đơn chuyển đổi đất trồng cây lâu năm lên đất thổ cư, đồng thời, xin phép UBND cấp huyện (quận, thị xã, thanh phố thuộc tỉnh) nơi có đất, trong quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất cần có đóng dấu xác nhận của UBND cấp huyện.
Hy vọng bài viết trên đã giúp độc giả hiểu rõ những vấn đề, đặc trưng và quy định của pháp luật đối với loại hình đất thổ cư. Qua đó, giúp bạn có quyết định đúng đắn trong việc lựa chọn mua bán, chuyển nhượng, chuyển đổi mục đích sử dụng đất hoặc quyết định xây dựng hay thực hiện nghĩa vụ, bảo vệ quyền lợi của mình đối với diện tích đất thổ cư mà bạn đang sở hữu.
